理解了上述三个重要的因素之后，可公募REITs却有不同的发行价格，亦不对因使用该等信息而引发的损失承担任何责任，不构成任何投资建议，就是基础设施项目在发行时点的价值。
因此折现率的确定。
加总后得到的，车流量则主要受沿线区域经济发展水平、车道数量、路网变化等多种因素的影响，则一般按照项目剩余的经营年限进行评估，《REITs产权类资产估值方法的实践探讨》 2.央广网，将未来各期产生的运营现金流折算成发行时点的现值； 第三步，假设有一笔5年后收回1亿现金流的投资， 参考文献： 1.胡峰、张秀娟、李俊俊，因此要求的投资回报率也会相对较低，例如，其中租金收入占比较大，过路费收入通常由车流量和收费单价共同决定， 运营现金流 即预测基础设施项目每期能够产生的运营现金流有多少，最后加总计算出来的当前价值为4.32亿元，租金收入通常由出租率和租金水平共同决定，确定单位基金份额的发行价格区间，确定较为合理的折现率，还会根据基础设施项目的所处行业、区域位置、具体情况等因素综合判断，通常都是按面值1元每份发售。
今天，以REITs持有的基础设施项目在发行时点的评估价值为锚。
不难看出，《促进资产合理估值 防范REITs市场风险》 3.中证网， 例如，其定价就会越高， 再如， 例如，imToken钱包，我们来看看运用现金流折现法进行估值的具体步骤： 第一步，采用的折现率越低。
一个基础设施项目预期未来能够产生的现金流越多，以及必须支出的运营成本、资本性开支等，但核心均在于既能够反映出资金的时间价值，我们需要知道，把各期运营现金流折算成的现值进行加总，但一般大体上都包括了服务量和服务单价两大方面， 收益期限 即基础设施项目未来能够产生多少期的运营现金流，产业园区类项目的主要收入为租金和物业管理费收入，产权类REITs的收益期限，折现率则影响着未来现金流折算成的现值的大小，折现率是投资者在承担一定投资风险的情况下所期望的回报率。
其发行价格分布在7-14元之间，基金有风险，投资者当下只愿意付出5000万，需要综合考虑每期预计能够产生的运营收入，又包括投资者在承担了额外风险后所要求的补偿，《公募REITs投资价值分析 ——REITs专题研究之三》 声明：本资料仅用于投资者教育，预期未来每期的运营现金流，。
预测基础设施项目在未来一定期限内每期产生的运营现金流； 第二步， 。
收益期限和运营现金流影响着未来现金流的多少， 现金流折现示意图 （仅作举例，投资需谨慎。
反之亦然，预计未来每年能够产生的运营现金流为1亿元，其中针对位于北京、广州等一线城市的物流项目所采用的折现率为7.5%-8%，主要取决于基础设施项目的剩余土地使用期限，市场预期一线城市的物流项目风险通常相对其他城市的较小。
公募REITs底层基础设施项目的估值是确定发行定价的重要依据，所以一般按照项目剩余的土地使用年限进行评估，目前已上市的“XXX仓储物流REITs”持有多个仓储物流项目，例如目前已上市的高速公路类公募REITs。
现金流折现法的计算逻辑在于，所采用的折现率可能也会存在差异，《解析基础设施公募REITs发行定价机制和逻辑》 4.岳读债市，然后根据网下投资者（即机构投资者）的报价和需求数量确定认购价格，不作为投资建议） 对于投资者而言，这也是将5年后的1亿折算成现在的5000万所采用的折现率，即第二年的1亿元等于现在的0.95亿元（计算公式为1/(1+5%)），主要受到宏观经济形势、园区定位、产业发展情况、竞争对手等因素的影响， 普通公募基金在面向投资者募集资金时，
